Résidence secondaire à Sainte-Maxime : coût réel, fiscalité et location saisonnière

Avec 9 769 résidences secondaires sur 17 540 logements, Sainte-Maxime est une commune où le pied-à-terre est la norme plutôt que l'exception. Cette page rassemble ce qu'un acquéreur doit savoir avant d'acheter : ce que coûte réellement la détention, ce que la loi impose depuis les réformes de 2024-2026, et ce qu'il faut vérifier pour louer sans se mettre en défaut.

Réponse directe. Une résidence secondaire à Sainte-Maxime suppose de budgéter, chaque année, la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (majorable de 5 à 60 % uniquement dans les communes classées en zone tendue, sur délibération), la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les charges de copropriété et une assurance. Si le bien est loué en meublé de tourisme, s'ajoutent l'enregistrement du logement, la collecte de la taxe de séjour et un régime micro-BIC durci depuis les revenus 2025 : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € pour un meublé non classé, 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé.

55,7 % du parc de logements de Sainte-Maxime est constitué de résidences secondaires ou occasionnelles (Insee, 2023).
≈ 50 000 personnes présentes sur la commune en pointe estivale, pour 14 118 habitants permanents.
120 jours maximum de location d'une résidence principale en meublé de tourisme — abaissable à 90 par délibération communale.
22 / 30 ans de détention pour l'exonération totale de plus-value, respectivement à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Sources : Insee, recensement 2023 (commune 83115) ; MRAe PACA, avis n° 2022APACA8 ; ministère de la Transition écologique, guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme ; service-public.gouv.fr.

Pourquoi Sainte-Maxime pour un pied-à-terre

Trois caractéristiques distinguent la commune des autres stations du golfe de Saint-Tropez, et elles pèsent directement sur un projet de résidence secondaire.

Un centre qui fonctionne à l'année

Marché couvert ouvert toute l'année, commerces, écoles, collège, port en activité hors saison : un logement fermé neuf mois sur douze n'est pas laissé dans une station vide. C'est une différence réelle avec les communes où seul le commerce estival subsiste, et cela compte autant pour l'usage que pour la revente.

Un écart de prix substantiel avec la rive sud

Prix au m² — Sainte-Maxime et le golfe, 2026
Commune	Appartement (€/m²)	Maison (€/m²)
Sainte-Maxime	5 524 à 5 641	7 593 à 8 120
Saint-Tropez	11 362	21 575
Grimaud	6 725	10 131
Les Issambres	6 050 à 6 349	6 519 à 6 770
Cogolin	4 508 à 4 588	5 140 à 5 328
Le Plan-de-la-Tour	4 310	5 057

Sources : MeilleursAgents, PAP, efficity, RealAdvisor, indices de juillet et août 2026. Les observatoires divergent de 5 à 10 % : ces valeurs sont des ordres de grandeur.

Une structure de parc adaptée

Avec 60,8 % d'appartements — 10 672 unités —, la commune offre une profondeur de marché rare sur les petites et moyennes surfaces, celles précisément recherchées pour un pied-à-terre. À l'échelle intercommunale, les résidences secondaires représentent environ 57 % du parc des douze communes du golfe de Saint-Tropez : le marché de la revente y est donc profond, mais aussi très saisonnier dans son rythme.

Le coût annuel de détention, poste par poste

Les charges récurrentes d'une résidence secondaire
Poste	Redevable et assiette	Point de vigilance
Taxe foncière (TFPB)	Propriétaire ou usufruitier au 1^er janvier ; base égale à 50 % de la valeur locative cadastrale	Due même si le bien est loué ; déclaration sous 90 jours pour une construction nouvelle
Taxe d'habitation sur les résidences secondaires	Toute personne ayant la disposition privative d'un logement meublé non affecté à l'habitation principale au 1^er janvier ; base = valeur locative cadastrale	Majoration de 5 à 60 % de la part communale possible uniquement en zone tendue, sur délibération prise avant le 1^er octobre
TEOM	Propriétaire ou usufruitier ; même base que la taxe foncière	Due indépendamment de l'usage effectif du service ; récupérable sur un locataire
Charges de copropriété	Charges générales aux tantièmes ; charges spéciales selon l'utilité objective pour le lot	On paie pour un équipement dont on peut potentiellement bénéficier, même sans l'utiliser
Assurance	Responsabilité civile obligatoire pour tout copropriétaire (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1)	Une multirisque propriétaire non occupant est vivement recommandée pour un logement vacant ou loué

Sainte-Maxime applique-t-elle la majoration de taxe d'habitation ?

Le décret du 25 août 2023 a élargi le zonage « tendu » à plus de deux mille communes supplémentaires, en ajoutant au critère d'agglomération celui d'une forte proportion de logements qui ne sont pas des résidences principales. Lors des délibérations de l'automne 2023, plusieurs communes du golfe ont voté une majoration — 60 % à Saint-Tropez, 50 % à La Croix-Valmer, 30 % au Plan-de-la-Tour — tandis que Cogolin, Ramatuelle et Sainte-Maxime n'en avaient pas instauré à cette date. Nous n'avons pas trouvé de source postérieure fiable sur une éventuelle délibération ultérieure de Sainte-Maxime. Vérifiez le statut de zone tendue et le taux applicable à l'année d'imposition concernée à l'aide du simulateur officiel de service-public.gouv.fr et auprès du service des impôts, avant d'arrêter votre budget.

La déclaration d'occupation, obligation souvent oubliée

Tout propriétaire doit déclarer, pour chaque local d'habitation, la manière dont il l'occupe et, à défaut d'occupation personnelle, l'identité des occupants ou le motif de la vacance. La déclaration s'effectue dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, avant le 1^er juillet, uniquement en l'absence de déclaration antérieure ou en cas de changement de situation. Elle sert à établir la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les taxes sur les logements vacants — les seules taxes d'habitation subsistantes. Le défaut ou l'erreur est sanctionné par une amende de 150 € par local.

À signaler pour les années à venir : la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants doivent fusionner au 1^er janvier 2027 en une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation. Un logement meublé occupé, même occasionnellement, par son propriétaire n'est pas vacant : une résidence secondaire relève de la taxe d'habitation, pas de la taxe sur les logements vacants.

Louer en meublé de tourisme : le régime issu de la loi du 19 novembre 2024

C'est la réforme qui a le plus changé l'économie d'une résidence secondaire louée. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a réduit fortement les avantages du régime micro-BIC, applicables aux revenus perçus depuis le 1^er janvier 2025.

Régime micro-BIC des locations meublées
Type de location	Seuil de recettes	Abattement forfaitaire
Meublé de tourisme non classé	15 000 € (contre 77 700 € auparavant)	30 % (contre 50 %)
Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes	77 700 € (contre 188 700 €)	50 % (contre 71 %)
Location meublée de longue durée	77 700 €	50 %

Sources : impots.gouv.fr, régime fiscal des locations meublées de tourisme (mise à jour du 6 juillet 2026) ; FAQ DGFiP « Régime des locations meublées », mars 2026. Les seuils micro généraux ont été revalorisés pour la période 2026-2028 (203 100 € pour l'hébergement, 83 600 € pour les prestations de services) ; nous n'avons pas trouvé de source confirmant une revalorisation du seuil de 15 000 € applicable aux meublés non classés.

Deux conséquences pratiques. D'abord, le classement du meublé n'est plus un confort mais un choix fiscal structurant : il fait passer le seuil de 15 000 à 77 700 € et l'abattement de 30 à 50 %. Ensuite, au-delà des seuils, le régime réel s'impose ou s'opte : comptabilité complète, déduction des charges et des amortissements, déficits reportables dix ans. Attention toutefois : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent minorer le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'imposition à la revente.

LMNP, cotisations sociales et seuil de 23 000 €

Le statut de loueur en meublé professionnel suppose deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes annuelles et des recettes supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. En dessous, on relève du LMNP.
Sous 23 000 € de recettes : pas de cotisations sociales ; seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent sur le bénéfice.
Au-delà de 23 000 € pour un meublé de tourisme : affiliation obligatoire à la sécurité sociale des indépendants, avec option possible pour le régime micro-entrepreneur.
S'ajoutent la cotisation foncière des entreprises et la collecte de la taxe de séjour. Une déclaration de début d'activité doit être effectuée dans les quinze jours pour obtenir un SIRET.

Sainte-Maxime perçoit la taxe de séjour : tous les hébergeurs doivent s'enregistrer auprès de la commune et afficher leur numéro. Pour les hébergements non classés, le tarif est un pourcentage compris entre 1 et 5 % du coût de la nuitée par personne, plafonné, auquel s'ajoutent les taxes additionnelles départementale et régionale.

Les obligations déclaratives et les sanctions

Un meublé de tourisme est, au sens légal, un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour une durée n'excédant pas 90 jours consécutifs au même client.

L'enregistrement

Le régime a basculé en 2026 : l'enregistrement est désormais obligatoire sur l'ensemble du territoire, via un téléservice national unique appelé à remplacer les téléservices locaux, avec des pièces justificatives bloquantes. Le numéro d'enregistrement, à treize caractères, doit figurer sur toutes les annonces, y compris sur les plateformes. Le déploiement effectif de ce téléservice a connu des reports successifs : vérifiez la procédure en vigueur auprès de la mairie de Sainte-Maxime avant votre première mise en location.

Le changement d'usage et le quota de jours

La procédure de changement d'usage est applicable de droit dans les communes classées en zone tendue ; les autres communes peuvent l'instaurer par délibération motivée.
Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée.
Les maires disposent depuis 2024 de pouvoirs élargis : quotas d'autorisations, délimitation de secteurs, sanctions renforcées.
En copropriété, la déclaration doit être notifiée au syndic, et le règlement peut désormais être modifié à la majorité des deux tiers — et non plus à l'unanimité — pour interdire la location touristique. C'est un point à instruire avant l'achat, en lisant le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.

Barème des sanctions
Manquement	Sanction encourue
Défaut de déclaration en mairie	Jusqu'à 450 €
Absence ou fausseté du numéro d'enregistrement (loueur)	Jusqu'à 5 000 €
Fausse déclaration	Jusqu'à 20 000 €
Dépassement des 120 jours	Amende civile jusqu'à 10 000 €
Annonce publiée sans numéro (plateforme)	12 500 € par annonce
Changement d'usage non autorisé	Jusqu'à 100 000 € par local

Source : ministère de la Transition écologique, guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme ; direction générale des entreprises.

DPE : deux calendriers à ne pas confondre

C'est l'un des points les plus mal compris par les propriétaires de résidences secondaires louées.

Pour un bail d'habitation classique

Le DPE est obligatoire à la vente comme à la location, valable dix ans pour les diagnostics réalisés depuis le 1^er juillet 2021. Le calendrier d'interdiction de mise en location est le suivant : classe G interdite depuis le 1^er janvier 2025, classe F à partir de 2028, classe E à partir de 2034.

Pour un meublé de tourisme

Ce calendrier ne s'applique pas : les meublés de tourisme ne relèvent pas du régime de décence énergétique des baux d'habitation. La loi du 19 novembre 2024 leur a substitué un calendrier propre :

Exigences DPE spécifiques aux meublés de tourisme
Phase	Depuis le 21 novembre 2024	À partir du 1^er janvier 2034
Champ d'application	Communes appliquant le changement d'usage — nouvelles autorisations	Toutes les communes
Logements concernés	Meublés de tourisme autres que la résidence principale du loueur
Classe DPE exigée (métropole)	A à E	A à D
Sanction	Refus de l'autorisation de changement d'usage	Astreinte de 100 €/jour en cas de non-transmission du DPE, amende jusqu'à 5 000 € par local et retrait possible du numéro d'enregistrement

Une bonne nouvelle pour les résidences balnéaires électriques

Depuis le 1^er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l'électricité — nombreux dans les copropriétés du littoral construites entre 1960 et 1990 — ont ainsi gagné une ou plusieurs classes. Aucune étiquette ne peut se dégrader du fait de ce changement, et les DPE établis avant 2026 restent valides : ils peuvent être régénérés gratuitement, sans nouvelle visite, via l'observatoire de l'ADEME. Si vous détenez un bien classé E ou F depuis plusieurs années, cette régénération est le premier réflexe à avoir.

Revendre : le régime de la plus-value

La cession d'une résidence secondaire est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention suivent deux barèmes distincts :

Abattements pour durée de détention
Durée de détention	Abattement annuel — impôt sur le revenu	Abattement annuel — prélèvements sociaux
0 à 5 ans	0 %	0 %
6^e à 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année	4 % (exonération atteinte)	1,60 %
23^e à 30^e année	—	9 % (exonération à 30 ans)

S'y ajoute une taxe additionnelle progressive de 2 à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Un cas d'exonération mérite d'être connu : la première cession d'un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et remploie le prix dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans les deux ans.

Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 envisageait de ramener l'exonération à l'impôt sur le revenu de 22 à 17 ans. Cette mesure n'a pas été retenue : le barème 22 ans / 30 ans reste en vigueur. Source : service-public.gouv.fr, fiche « Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026.

Les diagnostics à réunir avant la vente

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse ou à l'acte : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, amiante pour les permis antérieurs au 1^er juillet 1997, électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans, état des risques, surface loi Carrez pour un lot de copropriété, audit énergétique pour les biens classés E, F ou G, et selon les cas termites, assainissement non collectif, bruit et mérule. À Sainte-Maxime, l'état des risques est systématiquement requis : la commune est concernée par un PPRi, un PPRIF, une sismicité de zone 2, un potentiel radon de catégorie 3 et l'exposition au recul du trait de côte.

Questions fréquentes sur la résidence secondaire à Sainte-Maxime

La taxe d'habitation est-elle majorée à Sainte-Maxime ?

La majoration de 5 à 60 % n'est possible que dans les communes classées en zone tendue et suppose une délibération du conseil municipal. Lors des délibérations de l'automne 2023, Sainte-Maxime n'avait pas instauré de majoration, contrairement à Saint-Tropez (60 %), La Croix-Valmer (50 %) et Le Plan-de-la-Tour (30 %). Nous n'avons pas de source fiable postérieure : le taux applicable à l'année d'imposition doit être vérifié auprès du service des impôts ou de la mairie.

Quel budget annuel prévoir hors emprunt ?

Il dépend de la valeur locative cadastrale du bien, des taux votés localement et des charges de copropriété, qui varient fortement selon les prestations — piscine, gardiennage, ascenseur, espaces verts. La méthode fiable consiste à demander au vendeur ses avis de taxe foncière et de taxe d'habitation des deux dernières années, ainsi que les appels de fonds de copropriété, avant de faire une offre. Ces documents sont bien plus parlants qu'une moyenne communale.

Faut-il classer son meublé de tourisme ?

Fiscalement, c'est devenu décisif. Sans classement, le régime micro-BIC est limité à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement ; avec classement, il monte à 77 700 € avec 50 % d'abattement. Pour une location saisonnière régulière dans le golfe, la question du classement se pose donc dès la première saison.

Puis-je louer librement mon appartement l'été ?

Non, pas sans formalités. L'enregistrement du logement est obligatoire, le numéro doit figurer sur toutes les annonces, la taxe de séjour doit être collectée, et le règlement de copropriété peut interdire la location touristique — une interdiction qui peut désormais être votée à la majorité des deux tiers. Si le logement est votre résidence principale, la limite est de 120 jours par an, abaissable à 90 par délibération communale.

Mon logement classé F peut-il encore être loué en saisonnier ?

Le calendrier d'interdiction G-2025 / F-2028 / E-2034 vise les baux d'habitation, pas les meublés de tourisme, qui relèvent d'un calendrier propre : classe A à E exigée depuis novembre 2024 pour les nouvelles autorisations de changement d'usage dans les communes concernées, et A à D à partir de 2034 partout. Vérifiez aussi si votre DPE, établi avant 2026, gagnerait une classe avec le nouveau facteur de conversion de l'électricité : la régénération est gratuite.

Combien de temps faut-il détenir pour ne pas payer de plus-value ?

Vingt-deux ans pour l'exonération d'impôt sur le revenu et trente ans pour celle des prélèvements sociaux. Entre les deux, l'imposition résiduelle porte sur les seuls prélèvements sociaux. Si vous avez loué en meublé au régime réel, sachez que les amortissements déduits depuis le 15 février 2025 réduisent le prix d'acquisition retenu et augmentent donc la plus-value imposable.

Comment gérer un bien à distance ?

Toute personne rémunérée pour gérer un bien immobilier doit disposer d'un mandat écrit et d'une carte professionnelle « gestion immobilière » au sens de la loi Hoguet. Les plateformes de location sont par ailleurs tenues de collecter la taxe de séjour et de transmettre les données d'activité aux autorités. Sur les tarifs de conciergerie, aucune source publique ne permet d'avancer un ordre de grandeur : comparez plusieurs mandats et exigez le détail des prestations incluses.

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